Reformas em unidades privativas na pandemia


Tema divide opiniões e coloca síndicos em situação delicada em meio à discussão do direito de propriedade, home office e necessidade de controle do contágio. Entenda.


Conciliar interesses e direitos da massa condominial tem sido um dos maiores desafios dos síndicos na pandemia de covid-19. Sem sombra de dúvidas, reformas de unidades privativas está entre as campeãs de conflitos entre os moradores.

Submissas às leis e decretos, as decisões da coletividade valem como regras internas no condomínio. Mas a ausência de diretrizes governamentais específicas para condomínios coloca o síndico em situação delicada, pressionado por uma comunidade dividida e, muitas vezes, motivada por interesses individuais.

Você vai ver nesta matéria:

  • Condomínio pode suspender reformas nas unidades privativas?

  • Decisão compartilhada e atendimento às necessidades de todos

  • Modelo de Protocolo de Reformas em unidade privativas na pandemia


Condomínio pode suspender reformas nas unidades privativas?


As opiniões se dividem entre os especialistas sobre a suspensão das obras nas unidades autônomas durante as fases mais críticas da pandemia. Há argumentos para sustentar os contrários e os favoráveis.

Segurar a liberação de novas reformas e suspender as já em andamento é a recomendação do advogado especializado em condomínios Rodrigo Karpat, coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP.

No documento da comissão da OAB-SP com orientações para a Fase Emergencial no estado de São Paulo, que segue até 30/03, consta que "a realização de obras e reformas nesta fase devem ser suspensas até 30/03/21, somente manutenções essenciais estão permitidas".

A medida mais dura colabora para redução da movimentação de pessoas pelas cidades, restringe a entrada e movimentação de pessoas estranhas ao condomínio e melhora as condições para quem está estudando e trabalhando de casa, eliminando makitas e marretas.

Já o advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial Márcio Spimpolo alerta que a proibição de reformas fere diretamente o direito de propriedade, assegurado pelo artigo 1.228 do Código Civil.

"Condôminos podem votar pela suspensão de obras nas áreas comuns, mas não nas unidades privativas", diz Spimpolo, professor e coordenador da pós-graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP.

Quando o síndico receber um pedido de reforma durante períodos mais críticos da pandemia, o melhor caminho é o diálogo com o condômino, numa tentativa de sensibilização e conscientização que o momento pede, propondo o adiamento da reforma, caso não seja emergencial, ensina Spimpolo.

Se o condômino realmente insistir em fazer a reforma - seja pela urgência para se mudar, por emergência (vazamento de água, gás, problema estrutural) ou por se manter irredutível - é importante que o condomínio tenha um protocolo de reformas nas pandemia.

Não dá para descartar a volta dos processos e liminares pelas partes que se sentem prejudicadas, infelizmente, ficando na mão do juiz a decisão.


Decisão compartilhada e atendimento às necessidades de todos

O síndico não deve tomar decisões polêmicas sozinho. E, a depender das proporções, não basta deliberar com o conselho: deve-se consultar a massa condominial com enquetes ou assembleias.

A síndica profissional Karina Nappi, diretora da Admix Service com mais de 15 condomínios na carteira, tomou decisões sobre obras, como criação de protocolo, com o conselho, em condomínios menores, e aplicou enquetes em condomínios maiores.

Nos condomínios que estão com reformas, as mesmas seguem regras transitórias estabelecidas para a pandemia, especialmente nos condomínios em fase de implantação, com muitas intervenções nas unidades e ainda poucos moradores ocupando os apartamentos.

"Nos condomínios com obras em andamento, um dos fatores preponderantes é aumentar a frequência da limpeza das áreas comuns, principalmente elevadores e halls, e sanitização de ambientes. Outra medida é determinar horário de barulho reduzido, pegando faixa de horário de almoço, quando quem está trabalhando e estudando não tem nem reunião e nem aula. Dá para todos se programarem", diz Karina.

A ideia de estabelecer regras transitórias é para equilibrar as necessidades e direitos de todos os moradores no atual momento.

Além do já citado direito de propriedade, também há o direito à segurança, sossego e saúde, previstos no artigo 1.277 do Código Civil. O problema maior, segundo a diretora da Admix, são "as pessoas individualistas, que não pensam no coletivo, e não estão abertas ao diálogo".

"O síndico deve gerenciar essa questão no condomínio, desenhando um plano de ação com o apoio dos proprietários, para assim manter a segurança sanitária e também o convívio harmonioso", afirma o advogado Márcio Spimpolo.

Modelo de Protocolo de Reformas em unidade privativas na pandemia


O documento, com atenção especial às questões sanitárias, foi elaborado segundo boas práticas recomendadas por entidades, administradoras, síndicos profissionais, advogados e técnicos.

O protocolo pode ser usado em sua íntegra ou customizado, de acordo com as particularidades e necessidades específicas de cada condomínio, sempre com anuência do conselho e/ou condôminos - via enquetes ou assembleias virtuais -, e alinhado com as determinações governamentais. Confira:

Dias e horários

  • Entrada de prestadores de serviços autorizada em dias úteis

  • Horário reduzido: das ___h às ___h (ex: 9h às 16h)

  • Sábado, domingo e feriados: apenas emergências (vazamento de água, gás etc)

Documentação a ser apresentada pelo condômino

  • Preenchimento de requisição de reforma. Use nosso modelo

  • Apresentação do projeto de reforma elaborado por engenheiro ou arquiteto responsável com atendimento à norma ABNT NBR 16.280:2015

  • Apresentação do comprovante de recolhimento de ART ou RRT

  • Análise e aprovação de documentação

  • Agendamento prévio da obra

  • Pré-cadastro de prestadores autorizados para o controle de acesso: nome e nº do documento. Use nosso formulário

Áreas comuns: adequações

  • Dispensers de álcool em gel em pontos de acesso e passagem de prestadores

  • Ventiladores nos elevadores para ter circulação do ar

Áreas comuns: regras para prestadores de serviços

  • Uso obrigatório e correto de máscara facial (cobrir nariz e boca)

  • Avaliar medição de temperatura antes do acesso

  • Proibida a permanência em espaços comuns

  • Proibido uso de banheiros, vestiários e copa dos funcionários do condomínio

  • Proibida entrada de veículos de prestadores na garagem

  • Proibido uso do elevador por prestadores junto com moradores

Na unidade em reforma

  • Obrigatória presença do responsável pela obra para garantir atendimento às regras

  • Número reduzido de prestadores por unidade: até ____ prestadores (ex: até 3 a depender da metragem)

  • Evite entra e sai desnecessário (fumar, refeições etc)

Barulho

  • Limite de ___ obras simultâneas na mesma torre (ex: 2 ou 3, a depender do porte)

  • Escalonar os dias para cada unidade em reforma, se forem várias

  • Horário reduzido para ruído alto: das ___h às ___h (ex: 10h às 14h)

  • Conversas em volume baixo

  • Proibido uso de aparelhos sonoros

  • Disponibilizar áreas comuns ociosas aos moradores mais afetados para trabalhar ou estudar

Comunicação aos condôminos sobre nova reforma

  • Divulgação com antecedência sobre nova reforma e data de início. Use nosso modelo

  • Compartilhamento de cronograma da obra (dias x nível de ruído) para melhor organização dos demais moradores quanto a reuniões e aulas. Use nosso modelo

Limpeza

  • Preparo dos espaços e elevador (proteções) pela equipe do condomínio

  • Vedação da porta da unidade em reforma para minimizar sujeira no corredor ou áreas

  • Limpeza das áreas sujas em decorrência da obra (corredor, elevador, halls de passagem)

  • Sanitização de ambientes

Entrega de materiais e descarte de entulho

  • Entrega e transporte de material mediante agendamento prévio para uso do elevador de serviço preparado com proteções

  • Armazenar o entulho na unidade, ensacar, transportar pelo elevador de serviço e descartar diretamente na caçamba uma única vez ao dia ou mediante agendamento

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